2%以下房貸利率哪裡找？

過去，在美國往往一些城市是某個企業的總部，或是某個行業的雲集之地。三大汽車工業都曾在底特律帶來大量的就業，但現在汽車工業不景氣，大量裁員，財政搖搖欲墜地苦撐數十年，終究走向破產之路。

底特律的經歷昭示了城市發展的關鍵，一個城市經濟過於依賴單一產業發展，或是一個企業壟斷區域內的經濟及就業人口，都會顯著地影響城市的多元活力，壓抑中小企業成長茁壯的機會，同樣也影響當地房地產市場的穩定。

從實體經濟結構來看，現今美國仍是一個由大企業主導經濟的國家。走一趟美國可輕易發現，每個城市的中心大同小異，人們買東西去沃爾瑪，買鞋子去NIKE，買家電去BestBuy，加上電信、銀行，大企業幾乎壟斷美國人所有的日常消費，自然也要在每個城市聘用當地的員工，城市裡的美國人有很大比例都是在這些大企業工作，說明了這些中產階級的就業穩固了美國主要的房地產市場。

當這些企業巨人倒下，沒有其他足以替代的產業就業支撐，如同底特律的故事，則很有可能在全美各地發生。在美國，沒有健全就業發展與吸引人口遷入的原因，就沒有房地產市場。因長期以來，美國房市經濟，除了各州氣候與地理位置因素，一直以來是由移民人口與各城市的產業經濟發展所牽制。

由底特律破產案可知，固守舊產業和城市管理的慣性思維，對城市經濟發展非常危險，財政收入過度依賴單一產業更是脆弱且不可持續，唯有實現產業升級才能避免破產的現實之路。

5大行庫的房貸放款總額約占市場的4成左右，不管是利率或貸款成數，一向是市場的指標。然而， 自今年以來，房貸利率便一直呈現緩步上升趨勢，被央行列為房貸管制區的新承做房貸，有些利率更已超過2%。

受到政府管控房價的影響，低於2% 以下的房貸利率越來越難找，就算是公股行庫，也只有前半年低於2%，第7個月開始，利率就會超過2%。

政府專案、壽險公司

可找到低於2% 房貸

現在低於2% 的房貸商品該去哪裡找？首購族可優先考慮財政部的青年安心成家購屋貸款，如果本身的貸款條件很好（如高薪），就直接找壽險公司。

青年安心成家購屋貸款的利率有分固定和機動兩種，如果選擇機動利率，前兩年利率是郵局2年期定儲機動利率固定加0.345%，目前是1.72%，為市場最低；第3年開始則是郵局2年期定儲機動利率固定加0.645%，目前是2.02%。

除了政策優惠貸款外，大型壽險公司如國泰、新光、富邦、三商美邦等都積極搶進房貸業務，這些公司的放款比重占可運用資金不到5%，離上限35% 仍有相當大的空間，在資金充裕的情況下，壽險業者提出的房貸專案，比銀行好上許多。

壽險房貸條件高

要求貸款人品質

壽險公司的房貸專案並不限制一定要該公司的保戶才能申請，但是相當挑客戶，必須符合一定的條件，才有機會拿到低於2%的利率。包含國泰、新光、富邦等針對優質客戶，尤其是自家保戶，都提供了低於2% 的利率，最低的是新光人壽的1.84% 起。

以國泰人壽為例，年繳保費50萬元以上的保戶，且房子座落在台北市，借款人的職業是律師、醫師、會計師、保險精算師等菁英級的行業，才有可能拿到最低貸款利率1.86%。如果自己不符合條件，但父母親其中一人是國泰人壽的保戶，且符合以上資格，也可以讓父母當借款人，向國泰人壽借款。

如果不是壽險公司的保險大戶，又想找利率低於2% 的銀行房貸，就只能多花點力氣，仔細比較各家銀行的貸款條件，原則上公股行庫會比民營銀行好。

先做房貸試算

再選一段或分段利率

不論是銀行或壽險公司，在房貸商品上都有提供一段式或分段式利率等不同選擇，到底該怎麼選，總讓房貸族陷入兩難。

住商不動產企畫室主任徐佳馨表示，觀察近期房貸利率，確實能看到緩步上揚的趨勢，但預估要真正上升，恐怕得等到美國開始升息，加上台灣的利率反應一向落後美國，預期台灣的利率要真的開始走高，可能會在2015年之後。

但是她提醒，利率維持低檔不會是常態，房貸通常是20年期，還是要考慮未來利率的變化，以免影響生活品質，所以挑房貸商品時，自己要先精算過。

目前市面上銀行推出的房貸方案，主要可分一段式利率，或是「前低後高」的多段式利率。銀行或壽險公司推出的固定利率房貸專案，其實只有一段固定期，之後還是會變動。

◎更多精采內容請看：Money錢 NO.71 2013年8月號